Programa Mais Habitação
Entrou em vigor no dia 07 de Outubro de 2023 o programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) que, segundo o governo português, é um ambicioso plano para promover o acesso à habitação a custos acessíveis. Esse pacote legislativo prevê alterações, entre outras, no arrendamento, no alojamento local, relativamente aos benefícios fiscais e ao Visto Gold.
Principais alterações
1. Arrendamento
1.1 Limite da renda inicial em novos contratos de arrendamento habitacionais
A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02.
Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais ao abrigo do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação. Nesse caso, o coeficiente a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543.
Essa limitação aplica-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho (Regulamento do Programa de Arrendamento Acessível).
1.2 Contratos de arrendamento antigos não transitam para NRAU
Os contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990 não transitam para o NRAU, preenchidos alguns requisitos.
1.3 Apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível
É criado um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível. Podem ter acesso as cooperativas de habitação e construção, que cumpram certas condições de acesso; as sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, que cumpram determinadas condições; a IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e a Direção Regional da Habitação dos Açores, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores; os municípios e as juntas de freguesia, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas anteriormente; e as misericórdias, as instituições particulares de solidariedade social e as pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público.
2. Alojamento local
2.1 Suspensão de novos registos
Com a exclusão dos territórios do interior e das Regiões Autónomas, a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional.
2.2. Validade e renovação dos registos
O registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos, em que a renovação carece de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente.
Os registos de alojamento local emitidos a 07 de Outubro de 2023 são reapreciados durante o ano de 2030, salvo os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral inicialmente contratada.
2.3 Caducidade de registos inativos
No prazo de dois meses a contar de 07 de Outubro de 2023, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho.
2.4 Oposição ao exercício da atividade de alojamento local pelo condomínio
No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.
2.5 Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local
É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local.
3. Benefícios fiscais
3.1 Imposto sobre o Valor Acrescentado
São alteradas as verbas 2.18 e 2.23 da lista i anexa ao Código do IVA, que passam a ter a seguinte redação:
Verba 2.18 – “As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis de habitações económicas, habitações de custos controlados ou habitações para arrendamento acessível nos termos definidos em portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, independentemente do promotor, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas sejam afetos a um dos referidos fins e certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente.”
Verba 2.23 – “As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.”
3.2 Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos na alínea b) do n.º 5 do artigo 8.º (rendimentos decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura), são tributados à taxa autónoma de 25%, em vez dos anteriores 28%.
3.3 Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
No âmbito da isenção do imposto na aquisição dos prédios destinados à revenda é reduzido, de três para um ano, o período em que os imóveis têm de ser novamente revendidos, com novas regras quanto à caducidade daquela isenção em caso de não revenda ou em caso de revenda novamente para revenda.
Deixa de haver isenção quando se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de um ano ou o foram novamente para revenda.
3.4 Imposto Municipal sobre Imóveis
No âmbito da isenção de IMI, é criado um novo conceito de “terrenos para construção de habitações e prédios destinados a uso habitacional”: terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento; e prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
4. Visto Gold (Golden Visa)
Não são admitidos novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento concedidos ao abrigo das modalidades de transferência de capitais de 1,5M e de investimento imobiliário, nomeadamente na aquisição de bens imóveis por € 500.000,00 e por € 350.000,00 sujeitos à realização das obras de reabilitação (subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, nos termos previstos no seu artigo 90.º-A).
No entanto, não está prejudicada a possibilidade de renovação das autorizações de residência para atividade de investimento quando essas autorizações tenham sido concedidas ao abrigo do regime legal anterior. Já os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de investimento que ainda estejam pendentes mantêm-se válidos.
As restantes modalidades continuam em vigor: criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho; transferência de 500.000,00€ ou superior para atividades de pesquisa científica; transferência de 250.000,00€ ou superior para produção artística ou recuperação e manutenção do patrimônio nacional; transferência de 500.000€ ou superior, destinados à aquisição de partes de organismos de investimento coletivo não imobiliários, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, cinco anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional; transferência de 500.000€ ou superior para a constituição de uma sociedade comercial.
